COMPREI UM FUNDO IMOBILIÁRIO COM DESCONTO?! | RUMO AO BILHÃO #34
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GRANDE OPORTUNIDADE EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?! | RUMO AO BILHÃO #34
Esse é o episódio 34 do RUMO AO BILHÃO! O quadro onde eu mostro NA PRÁTICA o racional por trás das minhas decisões de investimento
No episódio de hoje mostro como foi minha rentabilidade de 2021 e como estou preparando minha carteira para 2022.
De qualquer forma, já adianto que a metodologia da ARCA segue invicta!
Na ARCA, distribuo o meu dinheiro em 4 quadrantes:
25% em Ações e Negócios no Brasil;
25% em Real Estate (investimentos no mercado imobiliário);
25% em Caixa e investimentos de renda fixa;
25% em ATIVOS INTERNACIONAIS (e ativos exóticos como o bitcoin).
No episódio de hoje, fiz uma análise profunda sobre cada fundo imobiliário da minha carteira de investimento:
ALZR11:
– Acabou de concluir a compra de um centro logístico para a Coca-Cola FEMSA.
O projeto construtivo que está sendo edificado na cidade de Santo André, região metropolitana de São Paulo, prevê aproximadamente 12.667m² de área construída.
A busca de grandes varejistas por galpões logísticos próximos aos principais centros de consumo do país aumentou
O aumento da penetração do e-commerce no varejo brasileiro, impulsionado desde o início da pandemia de 6% para 11%, acelerou a busca de grandes varejistas por galpões logísticos próximos aos principais centros de consumo do país. Somente no último ano, as maiores empresas de e-commerce do Brasil amentaram em 50% sua área de armazenagem.
Então, os fundos que possuem ativos logísticos estão sendo vistos com bons olhos pelos investidores. E o fato de ser um inquilino de altíssima qualidade (no caso, a Coca Cola) isso passa uma segurança ainda maior para os investidores do ALZR11.
– Sobre o preço de ALZR11:
P/VP: 1,05 (um ágio de 5% em relação ao valor patrimonial do fundo)
Exemplo do HGRU: portifólio tão bom quanto, risco de crédito baixo com locatários de muita qualidade. Porém, você pode encontrar esse ativo com um deságio de 4% (o P/VP = 0,96)
Então, essa é a única consideração negativa sobre o ALRZ11: um ótimo ativo por um preço justo, mas não um preço excelente.
HGLG11:
– Fez uma gestão muito boa em 2021. A Credit Suisse é uma das melhores gestoras de FII do país.
– Gerou bastante renda extraordinária para o cotista. O que deve ser analisado com muito cuidado pra não estipularmos o DY futuro usando o presente como base.
– Possui uma base de cotista que carrega essa posição há muito tempo. Logo, são investidores que entendem muito bem o modelo de gestão do fundo. Isso ajuda a conter algumas oscilações do mercado, o que já não aconteceria num fundo com uma base de cotistas mais crua e iniciante no mercado (é muito comum investidores inexperientes olharem só pro DY do fundo e investir naqueles que pagaram muito no último período, mas no momento em que esse fundo começar a reduzir o seu DY, os investidores vão sofrer com a volatilidade desse fundo)
– Por ser um fundo muito bom, você sempre vê o HGLG com ágio. Dificilmente você encontrar um P/VP menor do que 1 (independente do cenário econômico). Hoje ele está com 14% de ágio. O que, acredite se quiser, é bem baixo. Antes da última crise, ele estava sendo negociado com cerca de 30~40% de ágio.
Mas, antes de tomar uma decisão sobre ele, é legal compararmos com o XPLG. Afinal, os 2 são fundos de galpões logísticos:
XPLG11:
– Tem um DY semelhante ao HGLG
– Ambos têm uma taxa de vacância para trabalhar (7,9% no HGLG e 10% no XPLG), ou seja, há espaço pra um potencial de recuperação dos dois fundos.
– Enquanto o HGLG tem um ágio de 14%. XPLG tem um deságio de 9%. O que é uma baita diferença.
BCFF11:
– Fundo de fundos maior do mercado
– Possui uma carteira bem defendida (55% de CRI / 45% de tijolo)
Alguns destaques na carteira:
BRCR11 (fundo de tijolo com 34% de deságio)
RCRB11 (fundo de tijolo com 38% de deságio)
BTLG11: um dos melhores portifólios de galpões logísticos do mercado
– Um rendimento recorrente de 9,3% ao ano (isento de IR)
E o mais importante:
– Desconto sobre o valor patrimonial de 10%
Esse é um fator extremamente importante do ponto de vista técnico para fundo de fundos. Pois ele é o valor de mercado das cotas que ele comprou. Então, se aquelas cotas estão sendo negociadas com deságio, ao comprar um fundo de fundos, é deságio sobre deságio.
Então, um fundo de tijolo que está sendo negociado com um deságio de 34% ou 38%, tudo isso dentro de um fundo de fundos que está sendo negociado com um deságio de 10%, olha a oportunidade que você tem na frente dos seus olhos.
Pra saber disso e muito mais, eu conto no episódio de HOJE!
DISCLAIMER: existem riscos na bolsa de valores, e esse quadro não é uma recomendação de compra e nem de venda das suas ações. Entenda o racional exposto aqui, reflita, e JAMAIS ancore as suas decisões nas minhas.
#THIAGONIGRO #OPRIMORICO #RUMOAOBILHÃO
